关于《顺义区房地一体的宅基地确权登记工作方案实施细则》的解读材料

　　一、《顺义区房地一体的宅基地确权登记工作方案实施细则》编制依据是什么？

　　依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《自然资源部办公厅关于印发<宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答>的函》《确定土地所有权和使用权的若干规定》《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》《北京市关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》等法律法规、国家和本市关于宅基地管理和确权登记相关文件规定，以《北京市房地一体宅基地使用权确权登记工作指导意见》为基础，结合顺义区实际情况制定。

　　二、《顺义区房地一体的宅基地确权登记工作方案实施细则》涉及范围有哪些？

　　在顺义区保留自然村落形态的行政村，开展顺义区房地一体的宅基地地籍调查和确权登记专项工作。已整村搬迁、列入重点征拆项目范围内的原旧村庄宅基地及其地上房屋不在此次专项工作范围内。

　　三、《顺义区房地一体的宅基地确权登记工作方案实施细则》的主要内容是什么？

　　《实施细则》包括八个部分。

　　（一）指导思想

　　介绍了本《实施细则》的指导思想。

　　（二）工作目标

　　明确了依法依规开展不动产登记，基本实现“应登尽登”、颁证到户的工作目标。

　　（三）工作原则

　　提出了坚持“尊重历史，兼顾现实”、坚持“公平公正、公开透明”、坚持“依法依规，实事求是”三个工作原则。

　　（四）工作程序

　　包括发布通告、地籍调查、村镇两级确认、不动产登记等四个环节。明确了村级公示的内容和时间，以及各镇要对没有土地权属来源材料和没有符合规划或建设材料的出具意见。明确了地籍调查工作口径，及在村镇两级确认阶段与地籍调查之间工作衔接内容。

　　（五）妥善处理疑难问题

　　制定此部分内容的目的是妥善化解历史宅基地管理和登记遗留问题，是本实施细则核心部分，包括九条内容。

　　一是明确“户”及“户内成员”的认定原则。

　　二是明确关于分户建房条件的认定原则。明确了在确定户内成员的基础上，该户主张一宗宅基地上存在两户或多户，或者认为符合分户建房条件的，每户均应符合当时当地宅基地申请资格条件。为妥善处理历史问题，明确了对分户建房条件按照子女达到法定结婚年龄的时间进行具体区分的原则。

　　三是明确如何处理“一户多宅”问题。明确了原则上应“一户一宅”，但符合当地分户建房条件未分户存在“一户多宅”和本集体经济组织成员因继承房屋占用宅基地形成“一户多宅”等可以进行确权的情形。

　　四是明确非本农村集体经济组织成员可以确权登记的5种情形，包括已依法颁发《集体土地建设用地使用证》的，因易地搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，因继承房屋占用宅基地的，国办发〔1999〕39号印发前城镇居民在农村合法取得宅基地的，以及原集体经济组织成员进城落户的。

　　五是明确宅基地面积认定标准。通过该条合理解决超标准面积问题。根据北京市及我区1992年确权时对标准面积的规定，基本原则为1982年以前划定的宅基地，按每户最高不超过0.4亩（267平方米）确定宅基地面积认定标准；对于1982年以后划定的宅基地，按每户最高不超过0.3亩（200平方米）确定宅基地面积认定标准。

　　六是明确如何处理《集体土地建设用地使用证》证载总面积与实测占地面积不一致问题。根据相关法律法规及部门规章，结合实际情况，明确了对于界址未变化、实测占地面积以精度高的测量方法测得面积为准的情形，对于《集体土地建设用地使用证》证载错误可以更正的情形以及确属超出《集体土地建设用地使用证》证载行为不予确权登记的情形。

　　七是明确如何处理宅基地上房屋属于不同权利主体登记问题。规定了应区分不同情形进行处理，对于符合分割宅基地条件的可以分宗办理。

　　八是明确房屋符合规划或建设所需的材料。按时间划分，明确了房屋符合规划或建设所需要的材料。明确了对于存在房屋结构安全问题并已纳入整改范围的房屋，整改完成前不得开展确权登记工作。

　　九是明确没有土地权属来源材料的宅基地处理原则。对于1992年未确权的宅基地，明确了应符合镇域规划及村庄规划，按是否符合当时当地宅基地用地申请条件进行认定的原则。

　　（六）不动产登记规则

　　该部分为宅基地使用权及房屋所有权登记规则。主要包括申请登记的权利类型和登记类型、申请主体、申请材料、审核要点、注记要求。

　　（七）不予确权登记情形

　　明确了不予确权登记的七种情形。

　　（八）工作要求

　　提出要加强组织领导，确保工作成效；强化政策研究，精准施策落地；恪守政策底线，依法办理登记；做好政策宣传，维护社会稳定的要求。

　　四、《顺义区房地一体的宅基地确权登记工作方案实施细则》有什么惠民利民政策？

　　（一）允许有户代表变更意愿的家庭户重新推举户代表

　　按户取得宅基地使用权，应推举一名户代表，户代表应为本村农村集体经济组织成员，集体经济组织成员由各村根据《中华人民共和国农村集体经济组织法》、村集体经济组织章程和集体决策进行认定。在村镇两级确认阶段，有户代表变更意愿的，由户内成员共同对前期地籍调查成果同意并确认后，可重新推举一名户内成员做为户代表。

　　（二）批量受理，集中颁证

　　不动产登记机构应会同农村集体经济组织或村民委员会共同组织群众以行政村为单位按照本实施细则有关要求申请不动产登记，实现批量受理、集中颁证。

　　（三）分时间段对是否符合分户建房条件进行认定

　　公安户籍户口簿数量不作为宅基地分户的依据，离婚不作为宅基地分户的必要条件，需结合实际情况综合判定。在确定户内成员的基础上，该户主张一宗宅基地上存在两户或多户，或者认为符合分户建房条件的，每户均应符合当时当地宅基地申请资格条件。分户建房条件要按照子女达到法定结婚年龄的时间进行区分，具体如下：

　　1.2020年7月31日（不含当日）以前，本户内子女达到法定结婚年龄的，按照原《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》有关规定，原则上本户内达到法定结婚年龄的子女可确定为一户。分户后按相关政策要求予以确权登记。

　　2.2020年7月31日（含当日）《北京市人民政府关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》（京政发〔2020〕15号）发布后，本户内子女达到法定结婚年龄的，原则上本户内有两个（含）以上子女，父母和一名共同居住的子女确定为一户，其他子女达到法定结婚年龄的可确定为一户。分户后按相关政策要求予以确权登记。

　　（四）对于符合当时当地分户条件的一户多宅允许分户确权登记

　　符合当时当地分户建房条件未分户，但未经批准在本宗宅基地以外另行建房或合法取得本村房屋占用宅基地分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经农村集体经济组织或村民委员会同意并公示无异议或异议不成立的，可按规定补办有关用地建房手续后，依法予以确权登记。

　　（五）明确非本农村集体经济组织成员确权登记问题

　　1.非本农村集体经济组织成员，已依法颁发《集体土地建设用地使用证》的，权利人可申请换发房地一体的不动产权证书，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本农民集体经济组织成员”。

　　2.非本农村集体经济组织成员，因易地搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地后，依法按户确定新建房屋占用的宅基地使用权，并办理不动产登记。原宅基地已经登记的，应先办理宅基地使用权注销登记。

　　3.非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可对继承人按权利人确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农村集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

　　4.1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）印发前，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离（退）休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等，原在农村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，经公示无异议或异议不成立的，经农村集体经济组织出具确认材料、镇政府认定的，可对原始取得人员按权利人确权登记。在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本农村集体经济组织成员”。“国办发〔1999〕39号”文件印发后，城镇居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的，不予登记。

　　5.农村集体经济组织成员进城落户，其原合法取得的宅基地使用权应予确权登记。落户后失去集体经济组织成员身份的，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本农村集体经济组织成员”。

　　（六）妥善处理《集体土地建设用地使用证》与实测占地不一致问题

　　由村、镇，根据地籍调查成果，及《集体土地建设用地使用证》、《宅基地登记卡》等权属来源材料，结合实际情况，参考以下情形，对实测占地面积进行确认。

　　1.自颁发《集体土地建设用地使用证》至今，宅基地界址未发生变化，属于测量方法造成不一致的，实测占地面积以精度高的测量方法测得面积为准。

　　2.宅基地用地批准文件上的四至界线与实地一致，但实地面积与批准面积不一致的，实测占地面积以实地四至界线计算土地面积为准。

　　3.自颁发《集体土地建设用地使用证》至2020年7月31日（不含当日）《北京市人民政府关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》（京政发〔2020〕15号）发布以前建房的情形：

　　（1）属当年丈量错误、人为因素等导致《集体土地建设用地使用证》证载总面积与实地面积不一致的，通过村民自治方式议定并公示无异议或异议不成立，经镇政府审核后，实测占地面积以本次地籍调查指界签章确认的实地面积为准。

　　（2）经村镇确认，属于非法超占导致实地面积大于《集体土地建设用地使用证》证载总面积的，该宗地原则上不予确权登记；如超出部分符合规划经依法处理予以保留的，在补办相关用地手续后，实测占地面积以本次地籍调查指界签章确认的实地面积为准。

　　4.2020年7月31日（含当日）《北京市人民政府关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》（京政发〔2020〕15号）发布以后建房的：

　　（1）已经履行审批手续建房的，实测占地面积由镇政府根据前期审批手续进行确认；

　　（2）未按照相关规定履行审批手续建房的，由村、镇按当地规定及流程补办相关建房审批、验收手续后确认实测占地面积；

　　（3）经村、镇确认，属于非法超占导致实测占地面积大于《集体土地建设用地使用证》证载总面积的，该宗地不予确权登记。

　　5.未依法颁发《集体土地建设用地使用证》或未经批准取得的用地，由村、镇核实历史情况及其他资料，依法依规，结合宅基地日常管理、村民自治等，综合认定。

　　（七）明确没有土地权属来源材料的宅基地处理原则

　　1.未依法颁发《集体土地建设用地使用证》或未经依法审批，现状为住宅的用地，不存在违反本实施细则中政策的行为且为符合镇域规划及村庄规划的建设用地，方可由村、镇在本次专项工作中确认为宅基地。不符合镇域规划及村庄规划的，不能在本次专项工作中按宅基地开展确权登记相关工作。

　　2.村、镇应充分调查该宗地土地来源、人员情况、建房情况、历史情况和使用现状，按照最早建房占地时间，分析研判该宗地及其地上房屋权利主体是否符合当时当地宅基地用地申请条件。不符合当时当地宅基地用地申请条件的，不能在本次专项工作中按宅基地开展确权登记相关工作。

　　3.对于符合相关政策规定，村、镇核实确认为宅基地的，由该宗地及其地上房屋权利主体提供相关证明材料，村级审查后填写《房屋土地权属来源情况核实证明》，加盖村经济合作社公章，村级公示30天无异议或异议不成立的，经镇政府审核后加盖公章确认。《房屋土地权属来源情况核实证明》公示可与村镇两级确认阶段公示合并开展。

　　五、《顺义区房地一体的宅基地确权登记工作方案实施细则》注意事项有哪些？

　　（一）严禁通过不动产登记将违法用地或违法建设合法化。对违反国土空间规划管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、“小产权房”等，不得办理登记；对纳入农村乱占耕地建房住宅类房屋专项整治问题台账的房屋及用地，农业农村和规划自然资源部门要做好问题处置与登记工作衔接，对问题处置完成并符合登记条件的，依法办理不动产登记。

　　（二）本工作细则仅适用于现阶段以“总调查、总登记”模式开展的房地一体宅基地地籍调查和确权登记工作，自印发之日起实施，在专项工作结束后自动失效。各镇人民政府应积极落实“镇级主责”及宅基地审批职责，细化完善相关内容，持续推进房地一体宅基地确权登记工作。

　　（三）在本专项工作之后，各镇在后续农村宅基地管理工作中，应当按照《中华人民共和国土地管理法》及现行农村宅基地及房屋建设管理有关规定执行，对村民申请宅基地及建房的，依法依规办理审批手续，严格界定申请人身份，严把用地面积。